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서울시만 하더라도 지역주택조합 대상지가 수 백군데에 달하고 있으나, 조합설립인가 조차 받지 못한 채 표류하는 현장들이 많은 것이 현 실태이며, 대부분은 자금 문제나 업무 대행사의 사업 진행 미숙으로 인하여 조합과 조합원이 민•형사 상 분쟁으로 가는 경우도 있어 지역주택조합사업 자체를 보는 시선이 곱지 않은 것도 사실이나,
조합과 지주들의 협력과 상생으로 성공한 ‘지역주택조합’들이 더 많은 것도 사실이다.
그동안 대부분은 지역주택조합의 사업 진행 과정을 잘 모르는 조합원들이 억울하다며 주로 제보를 했으나,
이번에는 특이하게도 마포구에서 사업을 진행 중인 ‘신공덕지역주택조합’으로부터 제보가 들어왔다.
제보를 한 ‘신공덕지역주택조합’(이하 ‘조합’)의 핵심 관계자 김 모씨에 따르면,
“지역주택조합이란 것은, 토지 매입비와 건축비, 운영비 등 주택 건설에 필요한 비용을 합하여 조성 원가로 지역주택 조합원에게 공급하고, 업무대행사는 각 세대별로 업무대행비를 받습니다. 본래 지역주택조합은 비영리 법인이라 청산 시 수익이 0원이어야 하므로 건축 비용이 추가되면 조합원들이 추가 분담금을 n분의1로 부담하고 수익이 남으면 조합원들에게 돌아가는 구조입니다.
올해로 42년 된 ‘신덕맨션’은 주 출입구가 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도로 협소해서, 과거에 ‘신덕맨션’을 단독으로 95세대 아파트를 짓는 지역주택조합 사업을 추진하기도 했으나, 지주들의 동의 율 저조로 조합설립 인가에 미치지 못해서 2년 넘도록 사업이 멈춰있던 것을, 저희 업무대행사인 '주식회사 피오이앤씨'가 인수하였고 신덕맨션 옆에 위치한 이영빌딩을 합하여 세대수를 135가구로 늘려서, 신덕맨션 지주분들의 추가 분담금이 생기지 않는 사업 구조로 사업 진행 방식을 변경하였습니다.
업무대행사는 각 세대별로 업무 대행비를 받아 운영하는 것이나 '주식회사 피오이앤씨'에서는 지역주택조합 사업의 원할 한 진행을 위하여 신덕맨션 48가구는 업무 대행비를 일체 받지 않기로 했으며, 신덕맨션 지주에 대해서는 일체의 ‘추가 분담금’도 없을 것이라고 신덕맨션 지주들과 약속을 했고, 이 내용을 조합원 총회에서 만장일치로 의결까지 했습니다.
신덕맨션 지주들은 추가 분담금과 업무 대행비가 전혀 없이 입주할 아파트에 대한 취득세 정도 만 납부하면 됩니다. 지주분들에게는 현재 소유한 신덕맨션과 새로 지어질 아파트(59㎡-25평형)를 1:1로 상계처리 하기로 하였습니다.
이영빌딩을 매입하여 사업을 진행하던 중 자격이 없는 외부인과 일부 소수의 지주가 결탁하여 ‘소규모 재건축 추진위’라는 것을 결성한 후 저희 지역주택조합 사업을 방해하기 위하여 허위 사실 유포 및 업무 방해 등을 하기 시작하여 현재 마포경찰서에 고소하여 사건이 진행 중인 상태입니다.
소규모재건축추진위원회의 주장에 따르면 77세대를 신축하여서 29세대는 일반 분양으로, 하여 48세대는 지주들에게 1:1로 대물 변제 한다고 하고 29세대를 분양하여 그 수익금으로 아파트를 짓고 지주들분들에게 수익금도 분배한다고 하는데 전문가인 저희 입장에서 볼 때는 29세대를 분양하여 그 자금으로 나머지 일을 진행한다는 것은 상식적으로 불가능 합니다.
최소한 지주들의 추가 분담금이 2억 내외로 들어갈 것입니다.
그리고 2021년 우연한 기회에 소규모재건축추진위원회 관계자와 대화하였는데, '재건축 추진위' 본인들도 추가 분담금이 나온다는 것을 인지하고 있었습니다.
그런데도 불구하고 신덕맨션 지주들에게 소규모 재건축을 하게 되면 수익이 발생하는 것처럼 주민들을 속이고 있습니다.
이에 일부 주민들은 '조합'과 별개로 소규모재건축추진위원회를 상대로 허위 사실 유포로 단체로 고발 예정이라고 합니다.
소규모재건축추진위원회측은 1년 전 부터 신덕맨션 3가구의 동의만 더 있으면 조합 설립이 가능하다고 현수막을 걸고 지주들에게 문자를 보내는 등 주장을 하고 있으나, 그들이 확보한 동의서 중 일부는 과거 구청 검인을 받은 동의서도 포함된 것으로 알고 있으며, 구청 담당자에 의하면 기 제출 되었던 서류는 재 접수가 안된다고 했기에 ‘3집 만 더’ 주장은 허위일 가능성이 있습니다,
저희 조합에서는 현재 48가구 중 34가구가 동의한 상태입니다 그런데 소규모재건축 측에서는 3가구 만 동의를 하면 75%가 되어 조합설립 인가가 가능하다는데 수치 상 허위일 가능성이 높다고 생각됩니다.
현재 신덕맨션 1가구의 시세는 7억 내외이며 상계처리 할 아파트는 시세가 13억-15억 정도 합니다.
이렇게 되면 무조건 수익이 발생할 수 밖에 없는 구조라 신덕맨션 지주분들이 쉽게 동의하여 빨리 사업이 진행 될 줄 알았으나, 소규모재건축추진위원회에서 지주분들에게 지역주택조합은 원수들에게나 권하는 것이며, 사업이 잘 진행되지 않는 곳들 만 편집하여 수시로 지주분들게 문자를 보내 지주 사이에 갈등을 야기 시키며, 저희 사업을 지속적으로 방해하고 있습니다.
지역주택조합사업에서 1:1 상계처리 방식으로 사업을 진행하는 현장은 저희가 처음입니다.
지주분들에게는 1:1로 상계처리하여 조합에서는 토지매입과 관련된 PF이자를 상당 부분 절약할 수 있으며 이 덕분에 지주분들에게 추가분담금을 부가하지 않아도 가능하게 끔 사업 진행을 하고 있습니다.”
그러면서 제보자 김씨는,
조합설립인가를 받은 ‘신공덕지역주택조합‘의 업무를 지주도 아니고 조합원도 아니며 세입자도 아닌 ‘박00’와, 그에 동조하여 ‘신공덕지역주택조합‘의 업무를 현저하게 방해한 자들을,
‘마포경찰서‘에 ‘업무방해와 허위사실 적시 명예훼손’, 정보통신망 이용촉진 및 정보보호등에 관한 법률위반’, ‘명예훼손’, ‘업무방해 혐의 등으로 ‘고소’해서 현재 수사 중에 있으며, 현재까지 ‘피 고소인’인 그들의 입장 표명은 없다고 밝혔다.
사실관계를 취재하던 중, 현재 신공덕지역주택조합 사업에 동의한 지주 A씨가 인터뷰에 응했다.
A씨는 “소규모재건축을 추진하는 측에서 저에게 새로 지어지는 아파트를 한 채 주고 전체 분양이 끝나면 사업 소득이 발생하니 소득분으로 일정분을 저에게 배분하기로 하였으나, 주변의 지인을 통해 확인해본 결과 29가구를 분양해서 77가구를 건축하는 것은 추가 분담금 없이는 절대 불가능하고, 세대별로 최소 2억이상 소요된다고 하여 그들이 거짓말을 한다는 것을 알고 지역주택조합에 동의를 하였습니다.
소규모재건축 사업을 진행하는 측에서 저에게 지역주택조합사업이 제대로 진행될 수 없다는 내용의 기사와 문자를 수시로 보내왔습니다.
저는 지역주택조합사업이 빨리 진행되어서 새로 지어지는 아파트에 입주하고 싶습니다.”라며 새 아파트에 대한 기대를 숨기지 않았다.
김씨의 제보를 확인하기 위해 ‘소규모 재건축‘측을 취재했으나,
마포구청 인가를 받은 ‘소규모 재건축 조합’이 아니라는 관련 담당자의 전언에,
당사자나 ‘소규모 재건축 모임’관련 잘 알고 있으며, ‘조합‘에게 피해를 받은 지주나 조합원이 있는지, 제보를 받기로 결정했다.
‘신공덕 지역주택조합’과 ‘소규모 재건축 추진 측‘의 옳고 그름은, 해당 지주들이 판단하면 될 문제이나,
제보가 사실이라면, 각종 민•형사상 소송 등 후 폭풍이 예상되기에 갈등을 조장하는 것은 바람직하지 않아 보인다.
(이와 관련, ‘신덕맨션‘지주•세입자나 관련있는 분, ‘소규모 재건축 모임‘ 당사자로 피해를 봤거나 관련있는 분들의 제보를 기다립니다.)
조도환 논설위원 기사 더보기smspd1@naver.com
